Investir avec le statut LMNP

Statut LMNP
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LMNP : Comment devenir Loueur en Meublé Non Professionnel ?

Statut LMNP

Statut LMNP : loueur meublé non professionnel

Afin de se constituer un patrimoine, certains particuliers optent pour la location de biens meublés. Cette activité présente une fiscalité intéressante et peut se pratiquer sans avoir le statut de loueur professionnel, on parle alors de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour les particuliers désireux d’investir dans le domaine de la défiscalisation immobilière, le statut de LMNP représente une alternative intéressante.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

A l’inverse d’une location dite « nue », la location meublée implique un logement pourvu du mobilier et des équipements nécessaires à la vie courante : une cuisine équipée, un lit, une penderie, des rideaux et divers meubles tels qu’un canapé, une table, des chaises, etc. en fonction de la taille de l’appartement. La loi ne précise pas les critères d’ameublement. En cas de conflit, il appartient au juge d’apprécier s’il s’agit d’une location meublée ou de choisir de la requalifier en location vide.

Quelles sont les conditions pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le particulier doit remplir les conditions suivantes :

  • Il ne doit pas être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel.
  • Les recettes tirées de la location en meublé par l’ensemble du foyer fiscal doivent être inférieures à 23.000 euros par an ou ne pas excéder 50% du montant des revenus globaux pour l’ensemble du foyer fiscal.
  • Il est à noter que le dispositif LMNP s’applique à des biens immobiliers neufs ou anciens.

Quelle est l’imposition pour un LMNP ?

Contrairement à une location nue, pour une location en meublé les loyers sont imposés non pas comme des revenus fonciers mais dans la catégorie des Bénéfices Indutriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie entre autres que :

  • Les intérêts d’emprunt, les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation sont déductibles des revenus.
  • Le propriétaire peut inclure dans les charges déductibles les amortissements de la valeur du bien (5 à 7 ans pour les équipements et le mobilier par exemple). L’amortissement LMNP ne peut augmenter le déficit mais il est reportable sur le bénéfice pendant les 9 années suivantes.
  • Les biens loués en tant que LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF.

Quel régime choisir ?

Bien choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel présente un vrai enjeu pour profiter au mieux de la fiscalité LMNP :

  • Si les revenus générés par le bien loué en meublé sont inférieurs à 32.900 euros, le régime micro-BIC s’applique automatiquement, ce qui permet de calculer le bénéfice imposable en appliquant un abattement de 50% sur les loyers. Avec ce régime, il n’est pas possible de créer de déficit. Le micro-BIC est donc intéressant si les charges sont inférieures à 50% du montant des recettes locatives.
  • Le propriétaire peut toutefois y renoncer et choisir de déclarer ses revenus sous le régime réel, ce qui est plus intéressant si les charges sont lourdes et dépassent le montant des recettes locatives. Il déduit des recettes l’ensemble des charges, taxe foncière et amortissements. Cela génère un déficit foncier déductible des revenus fonciers locatifs de l’année, avec un plafond de 10.700 euros par an. Le déficit restant est reportable sur les bénéfices à venir pendant les 10 années suivantes.

dispositif Censi-Bouvard et LMNP : un avantage fiscal supplémentaire

Le dispositif Censi-Bouvard peut être cumulé avec le statut de LMNP, à condition que l’investissement se fasse dans une « résidence de services », c’est-à-dire une résidence de tourisme, une résidence étudiante ou encore une résidence troisième âge. Le particulier s’engage à mettre son bien en location pour une durée minimum de 9 ans, ce qui lui ouvre droit à un taux de réduction d’impôt de 11% réparti sur 9 ans. La réduction d’impôt est calculée en fonction du prix de revient du logement, dans une limite de 300.000 euros et est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 euros. Il est essentiel de s’assurer du sérieux du gestionnaire de la résidence puisque c’est lui qui assure l’entretien du bien et reverse les loyers au particulier. Ce dispositif prend fin au 31 décembre 2016.

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