LMNP dans l’ancien

Investir dans l'ancien avec le statut LMNP.
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Investir dans l’ancien avec le statut LMNP

Investir dans l'ancien avec le statut LMNP.

Investir dans l’ancien avec le statut LMNP.

S’inscrire au programme immobilier LMNP avec un investissement dans l’ancien présente de nombreux avantages, notamment fiscaux si les conditions d’éligibilité sont bien respectées et de plus, cela permet de se constituer un patrimoine sûr.

Pas de récupération de TVA mais plus de souplesse, plus de liberté et une meilleure rentabilité

S’inscrire au régime LMNP consiste à acheter un logement ancien pour en faire une location meublée. À court terme, cela peut générer des revenus complémentaires sans contrainte et à long terme, c’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine sûr et avantageux.

Tout contribuable habitant sur le territoire français peut prétendre à ce régime s’il a investi dans un logement ancien isolé ou dans une résidence de services et devra déclarer ses revenus locatifs en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il pourra ensuite opter soit pour le régime micro-BIC soit pour le régime réel simplifié (ou réel normal).

En Micro-BIC, les revenus fonciers bénéficieront d’un abattement de 50 % et en réel simplifié, toutes les charges de propriété seront déduites pour le calcul de l’imposition. À noter que les charges de propriété comprennent les intérêts de prêt liés à la demande de financement de l’acquisition, les travaux requis, l’assurance loyers impayée et les charges locatives. Dans le cas où le montant total des charges citées précédemment dépasse les revenus locatifs perçus, autrement dit dans le cas d’un déficit foncier, ce dernier peur être reporté pendant 10 ans. Dans le cas contraire, une réserve d’amortissement peut être souscrite sur 5 à 10 ans pour les meubles et 20 à 50 ans pour le bien immobilier.

Une exonération de plus-value peut également être effectuée au régime général.

Par ailleurs, le propriétaire a le choix entre deux baux selon le type de résidence :

  • pour une résidence de services, le document relatif à un bail commercial de 9 à 12 ans sera signé entre le propriétaire et l’exploitant qui aura l’obligation de la gestion locative et aussi de s’acquitter des loyers même en cas d’inoccupation.
  • pour un logement isolé à but locatif meublé, ce sera un bail civil de 12 mois renouvelable et révisable à expiration de celui-ci. Il est directement signé entre le propriétaire et le locataire, et il est ramené à 9 mois pour une location étudiante.

Comme la TVA n’est pas restituée dans ce genre d’investissement, le propriétaire est libre de choisir l’emplacement de son bien sans restriction de zonage. De plus, le statut LMNP n’est soumis à aucune obligation de plafonnement de loyer ni de ressources des locataires.

Les conditions d’application du statut LMNP dans l’ancien

Tout d’abord, il est utile de savoir qu’un logement est de fait considéré comme ancien s’il a déjà été occupé, par opposition à un bien immobilier neuf.

Ensuite, l’investisseur pourra prétendre au statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) s’il met le logement en location meublée dans un but premier de résidence principal. Cela peut être des biens classiques isolés loués directement à un locataire ou des résidences (de services, de tourisme, d’étudiant, médicale…) pour que l’habitation soit considérée comme « meublée » il faudra qu’elle soit conforme à la loi ALUR de 2014 et comprendre la liste de meubles définie par le décret du 31 juillet 2015. Elle devra alors contenir :

  • un système d’occultation de fenêtres à l’intérieur des chambres à coucher
  • le nécessaire pour la cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • au minimum, un réfrigérateur avec un compartiment d’une température n’excédant pas – 6 ° (congélateur ou réfrigérateur)
  • l’ensemble de vaisselle pour manger ;
  • une table et des chaises ;
  • des étagères pour le rangement ;
  • des luminaires
  • les accessoires d’entretien ménager pour l’entretien du logement.

Les revenus locatifs ne doivent cependant pas excéder les 23 000 € pour que l’investissement puisse bénéficier des avantages du régime LMNP et ne pas faire plus de 50 % des revenus globaux imposables. Au-delà, le logement serait qualifié de LMP ou location meublée professionnelle.

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