Loi Duflot : un dispositif à bout de souffle

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Loi Duflot, retour sur l’échec de ce dispositif de défiscalisation

Loi Duflot - Dispositif Duflot

Loi Duflot – Dispositif Duflot

Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, la loi Duflot venait remplacer le dispositif de défiscalisation Scellier afin de relancer le marché de l’ investissements locatif. Elle est complétée par la loi Pinel depuis le 1er janvier 2015. Retour sur les raisons d’un échec cinglant.

Supposée relancer la construction de logements neufs, la loi Duflot se voulait plus incitative que le dispositif Scellier avec un avantage fiscal d’environ 18% contre 13% de réduction d’impôts. Pourtant, la rigidité des conditions à respecter a fait fuir les investisseurs et obligé le gouvernement à revoir sa copie.

Les principales mesures de la loi Duflot

Le texte de la loi logement dite « Duflot » comporte en réalité des dizaines de mesures destinées à réguler le marché. Voici les principales :
Encadrement des loyers : dans les zones où le marché immobilier est jugé tendu, le préfet fixe un loyer de référence. Le propriétaire ne pourra pas majorer ce loyer de plus de 20%. A l’inverse, le loyer ne pourra pas être inférieur de plus de 30% au loyer de référence. La loi Duflot cherche ainsi à rendre la location plus accessible aux ménages aux revenus modestes.
Relations entre propriétaires et locataires : les modèles types de bail et d’état des lieux sont fixés par décret. Ils doivent mentionner le loyer de référence ainsi que le loyer que payait le précédent locataire. Le délai de préavis est quant à lui raccourci à 1 mois dans les zones dites « tendues ».
Garantie universelle : une garantie universelle des loyers (GUL) devrait être mise en place d’ici 2016 sur l’ensemble du parc immobilier privé. Cette disposition gratuite et publique doit permettre de protéger les propriétaires des impayés. Sa durée maximum est fixée à 18 mois et son montant s’ajuste au loyer de référence défini par le préfet. Les propriétaires peuvent toutefois choisir de continuer à fonctionner avec le système des cautions.
Réforme des copropriétés et des professions de l’immobilier : mis à part le forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne peuvent plus facturer de frais supplémentaires, sauf pour certaines prestations qui doivent être définies par décret. Par ailleurs les syndics doivent désormais ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dont ils ont la gestion.

Les raisons de l’échec de la loi Duflot

Même si la majorité des amendements n’a finalement pas été publiée, la complexité de l’ensemble du texte a suffi à faire fuir les investisseurs en quelques mois. Le président de Century 21, Laurent Vimont a par exemple marqué les esprits en calculant que les nouvelles contraintes administratives faisaient passer une promesse de vente type d’environ 50 pages à plus de 200. Face à ces nouvelles dispositions et à la hausse des charges, de nombreux projets immobiliers ont finalement été abandonnés. Le nombre de logements mis en chantier a ainsi chuté de plus de 15% entre juin 2013 et juin 2014.

La loi Pinel au secours de la loi Duflot

Face à cette débâcle, le gouvernement amorçait dès l’été 2014 un retro-pédalage en règle, qui s’est traduit par l’abandon d’un certain nombre d’amendements prévus par le dispositif Duflot et s’est achevé début 2015 avec la loi Pinel. Cette dernière propose notamment aux investisseurs de choisir la durée pour laquelle ils s’engagent à louer le bien à un loyer plafonné (6 ans, 9 ans ou 12 ans, contre 9 ans fixes avec la loi Duflot) avec des avantages fiscaux échelonnés. Ils peuvent également louer leur bien à un ascendant ou descendant, ce qui n’était jusque là pas possible.

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