Nouvelle loi Cosse, et si le zonage n’existait plus ?

Condition d'élligibilité en loi Cosse : et si le zonage disparaissait ?
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Nouvelle loi Cosse et les conditions d’éligibilité

La performance d’un éventuel dispositif de la nouvelle loi Cosse porterait en ce qui concerne l’investissement locatif, en grande partie sur l’assouplissement des conditions d’éligibilité surtout en ce qui concerne le système de zonage et du plafonnement des loyers.

Le principe du zonage depuis la loi Duflot

Condition d’éligibilité en loi Cosse : et si le zonage disparaissait ?

Condition d’éligibilité en loi Cosse : et si le zonage disparaissait ?

Dans le cadre d’une politique visant à relancer le marché immobilier français, mais aussi de lutter contre la crise du logement en France, le gouvernement a mis l’accent depuis le début de l’année 2014, sur un dispositif de défiscalisation pour tout investissement locatif dans le neuf. Si en 2014, la réduction fiscale était fixée à 18 % du montant de l’acquisition, elle peut depuis s’élever jusqu’à 21 %.

Cependant, il y a certaines conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de ses avantages fiscaux. Tout d’abord, les logements doivent être mis en location en tant que résidence principale pour une durée minimale imposée. Avec la loi Duflot, cette dernière était d’au moins 9 ans, mais avec la loi Pinel, elle a été modulée et ramenée à un minimum de 6 ans qui peut être reconduit à 9ans ou 12 ans. Outre le délai de location, les loyers et les revenus des locataires doivent aussi être soumis à plafonnement qui varie selon un système de zonage défini par décret. Ce zonage classifie les communes françaises selon la tension du marché immobilier qui y règne c’est-à-dire selon le niveau de satisfaction de la demande par rapport aux offres de logements disponibles. Une zone est dite tendue si l’offre d’habitations disponibles n’arrive pas à répondre à la demande tant en terme de volume que de prix, et dans le cas contraire la zone est dite détendue. Il a été mis en place depuis la loi Robien en 2003, mais a depuis fait l’objet de plusieurs modifications notamment en 2006, en 2009, en 2014 et tout récemment en début d’année 2015 avec la loi Pinel. Cette dernière a notamment procédé à l’élargissement du système de zonage et à la reclassification de près de 2273 villes et découpe désormais la France en 5 zones bien distinctes dont :

  • la zone A bis qui est la plus tendue comprenant la capitale et la première couronne ;
  • la zone A c’est-à-dire la région parisienne, Côte d’Azur, Lyon, Lille, Montpellier, Marseille et certaines communes du bassin genevois ;
  • la zone B1 à savoir les grandes agglomérations comptant plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral,de la Corse et les DOM ;
  • la zone B2 qui regroupe les communes de 50 000 à 250 000 habitants ;
  • la zone C englobant le reste du territoire ou le marché immobilier reste très équilibré.

Seule la zone C est inéligible à la loi Pinel qui est actuellement la législation fiscale en vigueur pour les investissements locatifs. Dans les autres zones, les abattements d’impôts sont accessibles pour des loyers imposés au mètre carré allant de 8,69 € à 16,72 €.

Nouvelle loi Cosse : et si le zonage n’existait plus ?

En se référant aux performances des deux lois successives Duflot et Pinel, le constat est sans équivoque : la dernière en date a eu plus de succès que la précédente. Cela peut s’expliquer en partie par la modification du zonage et la reclassification de certaines communes. La nouvelle ministre du Logement Emmanuelle Cosse a donc tout intérêt à toujours aller dans ce sens pour ses futures réformes au niveau de la défiscalisation si elle espère faire mieux ou tout du moins maintenir la cadence. En effet, le système de zonage qui règlemente les plafonds de loyers représente un frein non négligeable pour les investisseurs potentiels. L’élargissement ou même la suppression du système du zonage et par conséquent le relèvement du plafonnement des loyers est donc une solution à envisager pour booster considérablement les investissements locatifs dans le neuf. Certains promoteurs militent d’ailleurs déjà dans ce sens suite à leur difficulté pour vendre des biens qui pourtant bénéficient déjà de la défiscalisation Pinel. Pour qu’un éventuel dispositif de la nouvelle loi Cosse réussisse donc à donner le regain de vitalité tant espéré au marché immobilier, il faudrait qu’il assouplisse ses conditions d’éligibilité surtout en ce qui concerne le zonage.

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