Zoom sur l’EHPAD

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Investir en EHPAD : un placement d’avenir

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Comment investir en EHPAD ?

Au vu du vieillissement annoncé de la population française dans les années à venir, investir dans l’achat d’une chambre médicalisée dans un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) peut se révéler un placement judicieux.

Placement encore méconnu par nombre de particuliers, l’investissement en EHPAD a pourtant tout pour plaire. Zoom sur ce dispositif de défiscalisation immobilière plein d’avenir.

Qu’est-ce qu’un investissement en Ehpad ?

Investir en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) consiste à acheter dans une résidence médicalisée une chambre dont la gestion est confiée à un exploitant. Ce placement est promis a un bel avenir, d’autant que la demande pour ce type de logements ne cesse d’augmenter et que les pouvoirs publics n’accordent que peu d’autorisations pour la construction de nouveaux établissements.

Anciennement appelée maison de retraite, lEHPAD doit en effet recevoir l’agrément du Conseil Général et de la Ddass pour être construit et exploité. La chambre doit comporter un lit médicalisé et du mobilier (commode, table, canapé, etc.) ainsi qu’une salle d’eau. Le reste de la résidence comprend une salle de restauration et des équipements spécialisés (salles de consultation, etc.) dans lequel évolue un personnel qualifié.

Le particulier qui investit signe avec le gestionnaire un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans. L’exploitant se charge de la location, de la bonne gestion et de l’entretien de la résidence. En cas de vide locatif il assure la rentabilité surs ses fonds propres. Il est donc primordial de s’assurer de sa solidité financière.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en Ehpad ?

L’investissement en Ehpad ouvre droit à deux types de régimes fiscaux : la loi Censi-Bouvard et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

  • Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôts de 11% du prix du bien, répartie sur 9 ans, avec un plafonnement de 300.000 euros. Les revenus fonciers perçus pour la location sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC.
  • Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) : si le montant des recettes est inférieur à 23.000 euros ou représente moins de 50% de ses revenus globaux, l’investisseur reste dans la catégorie « non professionnelle » (LMNP). Les revenus fonciers sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC. Cela implique entre autres que :
    • le propriétaire peut inclure dans les charges déductibles les amortissements de la valeur du bien (5 à 7 ans pour les équipements et le mobilier par exemple).
    • Le propriétaire peut inclure dans les charges déductibles les amortissements de la valeur du bien (5 à 7 ans pour les équipements et le mobilier par exemple). L’amortissement LMNP ne peut augmenter le déficit mais il est reportable sur le bénéfice pendant les 9 années suivantes.
    • Les intérêts d’emprunt, les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation sont déductibles des revenus.

Les pièges à éviter lorsqu’on investit en EHPAD

Investir en EHPAD ne s’improvise pas. Un certain nombre de critères doivent guider l’épargnant pour bien choisir son placement :

  • Vérifier le sérieux de l’exploitant : la faillite de l’exploitant ou le refus de l’Etat de renouveler l’agrément (si l’établissement ne répond plus aux normes par exemple) sont des risques à évaluer. Le gestionnaire joue un rôle clé puisqu’il assure l’entretien du bien et reverse les loyers au particulier. Il faut donc bien prendre le temps de s’assurer de son sérieux et de sa bonne santé financière. Mieux vaut par exemple privilégier les groupes qui gèrent déjà beaucoup de lits, ce qui est un bon indicateur de la solidité de l’exploitant.
  • Surveiller les charges : le contrat de bail commercial lie le particulier au gestionnaire pour au moins 9 ans. Au-delà de la rentabilité annoncée, il faut prendre le temps d’évaluer la répartition entre exploitant et investisseur en cas de travaux (réparations courantes ou grosses réparations). Par exemple, qui remplacera le lit médicalisé ? ou qui devra prendre en charge la réfection du toit ?
  • Anticiper la revalorisation des loyers : difficile d’évaluer à long terme l’évolution de l’inflation et son impact sur le montant des loyers : une hausse trop élevée en période de crise pourrait mettre l’équilibre financier de l’établissement en jeu. A l’inverse, il est possible qu’à certaines périodes de crise économique le gestionnaire ait besoin de renégocier les loyers à la baisse. Il faut donc garder la tête froide et s’assurer que l’on serait capable d’assumer une baisse de la recette des loyers.

 

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