Année lombarde et crédit immobilier

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Crédit immobilier : la pratique de l’année lombarde peut couter cher aux banques

Année lombarde et crédit immobilier

Année lombarde et crédit immobilier.

Depuis quelques années, la justice considère comme caduque l’application du principe de l’année lombarde dans le calcul des intérêts sur les crédits immobiliers. Cette méthode qui date déjà du Moyen-Age compromet l’équité des engagements consentis entre les banques et les emprunteurs. Elle alourdit les factures des débiteurs au profit des banquiers. Jugée illégale, la pratique de cette technique peut coûter cher à ceux qui veulent se dresser au-dessus de la loi.

Pourquoi l’usage de l’année lombarde est-il condamné ?

Bien avant l’invention des calculatrices, les banquiers de la période médiévale n’ont pas pris l’année civile de 365 jours comme base de calcul des intérêts. Pour faciliter les opérations, ils ont appliqué l’année lombarde, soit 360 jours. Avec cette méthode, un mois ne comporte que 30 jours au lieu de 30,4167 exactement (plus précisément 365/12). C’est justement cette simplification qui entraine le surcoût.

En effet, il est vrai que cette différence est assez faible. Toutefois, sachez qu’avec un montant plus ou moins important, celle-ci peut engendrer des coûts additionnels. Prenons comme exemple le cas d’un emprunt de 200.000 euros prêté avec un taux annuel de 3 %. En faisant le calcul des intérêts journaliers sur la base d’une année civile, le résultat affiche un montant de 16,44 euros tandis qu’avec l’année lombarde, on obtient 16,67 euros. Ainsi, en une année, le décalage est déjà conséquent. À cause de cette opération frauduleuse, les associations de défense des consommateurs considèrent ce mode de calcul comme une véritable arnaque.

Est-ce interdit par la loi ?

Concernant l’interdiction de la pratique de l’année lombarde sur les prêts immobiliers, la loi n’énonce pas d’une manière expresse ce propos. En effet, dans l’article R313-1 du code de la consommation, elle stipule que le taux effectif global (TEG) y compris les autres frais comme l’assurance, le courtage… doivent être calculés sur la base de l’année civile. Ainsi, le texte n’a pas pointé du doigt en particulier les crédits immobiliers. Toutefois, la décision de la Cour de cassation du 17 juin 2015 est claire à ce sujet. Pour rappel, elle a précisé que l’évaluation du taux conventionnel pour tout acte de prêt doit prendre l’année civile comme base de calculs. Ainsi, l’application de l’année lombarde n’est plus jugée comme légale au niveau de la loi. Cela sous-entend que toute personne ou entité qui tente d’enfreindre cette loi est susceptible d’être poursuivie en justice.

Des contrats de prêts lésés avec des dissimulations artificieuses

Malgré l’annonce effective de cette décision de justice, la Caisse d’Épargne, les banques populaires et LCL n’ont pas changé leur méthode archaïque. Pour réaliser plus de profit, elles ont continué à pratiquer leurs techniques habituelles. Ainsi, la plupart d’entre elles utilisent jusqu’à maintenant l’année lombarde pour calculer les intérêts de prêts immobiliers. Afin de dissuader les clients de lancer des poursuites judiciaires, elles introduisent des clauses abusives et faussées dans les contrats de prêt.

À titre d’illustration, on va prendre comme exemple le contrat établi par la société LCL (ex-Crédit lyonnais). En se basant sur l’arrêt du 24 mars 2009, cet accord édicte que la Cour de cassation valide l’utilisation du principe de l’année lombarde à condition que celui-ci soit mentionné dans le contrat. Cette clause constitue ainsi une preuve que les banquiers omettent entièrement la dernière décision de la justice de 2015. Le contrat énonce que ce mode de calcul très ancien ne change en aucun cas le coût total du crédit immobilier. Or, en faisant le calcul avec l’année civile, il est évident que cette affirmation est parfaitement erronée. De plus, pour éviter la fuite de dossiers, LCL écrit tout en haut du contrat que ce document est strictement confidentiel et réservé aux affaires internes. Ainsi, si le client tente d’assigner la banque en justice, les preuves écrites seront bien cachées. Tout cela nous laisse à penser que la banque ne tient pas compte des règles.

Pour corriger ces propos, tout le monde est libre de faire valoir son droit en entamant une procédure judiciaire auprès du Tribunal de grande instance. Avant toute prise de décision, il est toujours préférable de consulter un avocat spécialiste du droit bancaire. Ainsi, les démarches seront plus simples.

Si la procédure se joue en faveur du client, la justice peut obliger la banque concernée à appliquer sur l’emprunt de l’intéressé le taux légal à la place du taux conventionnel. Il s’agit d’un taux fixé par la Banque centrale européenne pour les emprunts des banques commerciales. Largement inférieur à celui du marché, ce taux permet à l’emprunteur d’emprunter à moindre coût et à économiser plus. Pour le mois de septembre, ce taux légal a été ainsi évalué à 0,92 contre 2,19 pour celui du marché immobilier.

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