COP21 : quel enjeu pour l’immobilier ?

COP21, un enjeu de taille pour le secteur de l'immobilier.
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COP21 : réduire l’impact carbone, un enjeu de taille pour l’immobilier

COP21, réduire l'impact CO2, un enjeu de taille pour le secteur de l'immobilier

COP21, réduire l’impact CO2, un enjeu de taille pour le secteur de l’immobilier.

Alors que s’ouvre la COP21 et que tous les pays du monde se pressent au chevet de la planète, l’heure est au bilan pour de nombreux secteurs. Si les professionnels de l’immobilier ont consenti ces dernières années de nombreux efforts concernant les économies d’énergie, l’impact carbone reste le grand oublié de ces bonnes résolutions. Lois Moulas, directeur général de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) décrypte pour nous l’enjeu de la réduction de l’impact carbone.

Qu’est-ce que l’impact carbone en immobilier ?

Il s’agit de considérer l’impact CO2 d’un bâtiment à trois moments clés de sa vie : la construction, l’exploitation mais aussi sa déconstruction. De plus, il ne faut pas oublier que pendant l’exploitation d’un immeuble, il va probablement être rénové voire restructuré et ce sont aussi des moments où son impact CO2 va être relativement conséquent. Contrairement à des idées reçues l’impact carbone d’un bâtiment est aussi important sur sa construction que pendant son exploitation.

Que peut-on faire pour limiter cet impact carbone ?

L’énergie grise utilisée pour la fabrication des matériaux, notamment tout ce qui va être ciment, acier, matériaux de gros œuvre, etc., a un poids carbone important. Lorsqu’on construit un bâtiment, il va vivre plus de 30 ans, mais même en amortissant ce poids carbone de la construction sur  30 ou 50 ans et en comparant au poids carbone de l’énergie que consomme le bâtiment, on s’aperçoit que le poids est comparable.
Donc l’enjeu pour un bâtiment, d’un point de vue climatique, c’est certes de réduire sa consommation énergétique pendant son exploitation, d’essayer de faire en sorte que les utilisateurs du bâtiment soient responsables, d’avoir des équipements performants, de bien réguler par exemple en évitant de chauffer pendant les week-ends, mais c’est aussi d’intégrer dans sa construction et lors de ses différentes phases de rénovation, la réflexion bas carbone, autrement d’essayer de faire en sorte que les équipes techniques, les architectes les bureaux d’études structures limitent la quantité de matériaux utilisés, essaient de travailler sur des matériaux qui ont des poids carbones plus faibles, etc.
Prenons un exemple : lorsque vous construisez un immeuble de bureaux de 5 étages. Vous n’avez pas besoin d’avoir la même densité de béton – qui est un matériau extrêmement énergivore à fabriquer – sur l’ensemble de la portée de l’immeuble. Plutôt que de faire du remplissage, qui ne sert pas réellement la structure, avec du béton, vous pouvez venir substituer le volume, par exemple avec des boules de polystyrène qui ont un poids carbone nettement inférieur.

Pourquoi les acteurs du secteur immobilier se préoccupent-ils peu de la réduction du poids carbone ?

En France, on a déporté le débat de la lutte contre le changement climatique sur le sujet des économies d’énergie. Dans un certain nombre de pays comme l’Allemagne ou le Royaume-Uni, on parle plus de réduction des gaz à effet de serre tandis qu’en France on parle généralement d’économie d’énergie.
Aujourd’hui pour un investisseur, les économies d’énergie ça représentent une économie financière infime. Sur le coût d’exploitation global d’un immeuble dans le tertiaire (entretien, gestion des déchets etc.), l’énergie elle-même représente à peine 2%. Donc 10% d’économies sur 2% =0.2%, ce qui est très faible. Ce n’est pas suffisamment important pour motiver et mobiliser des acteurs économiques. C’est pour ça que les différentes réglementations ont un rôle important car ce sont elles qui ont poussé les acteurs à se mettre en marche et à faire au final des économies d’énergie et donc à réduire leur impact climatique. C’est indirect dans le sens où leur but n’est pas de faire des économies d’énergie mais seulement la mise en conformité, ainsi que de la communication « corporate », mais au final le résultat est là.

Malgré tout, les choses sont-elles en train de changer ?

J’ai le sentiment que c’est en train de bouger sur l’immobilier tertiaire, sur l’immobilier de logement ainsi que sur l’immobilier industriel.
Je trouve globalement que le secteur avance déjà très vite au vu de la résilience du marché immobilier même si je pense par contre que les objectifs que la France s’est fixée à travers notamment la loi de transition énergétique ne seront pas atteints à ce rythme.

Quelles sont les prochaines étapes ?

L’impact CO2 va être intégré à la RBR2020 dans quelques années
Au-delà de cela, il faut savoir que la future réglementation pour les bâtiments neufs ira beaucoup plus loin que la RT2012 puisqu’elle intègrera des notions de confort et de bien-être et toute une série de critères qui aujourd’hui sont déjà intégrés dans les certifications environnementales. Les experts tendent à penser qu’on ne parlera plus de règlementation thermique mais de « règlementation bâtiment responsable ».

Qu’attendez-vous de la COP21 ?

Aujourd’hui, les principaux leviers qui poussent les sociétés, les personnes, les pouvoirs publics à réduire notre impact climatique et de façon plus générale notre impact environnemental sont des leviers règlementaires et d’image, notamment pour les entreprises privées et publiques. Et pas seulement des leviers économiques.
Prenons le dispositif qui a été mis en place en Europe sur les quotas carbone pour les industries très polluantes suite au protocole de Kyoto. L’élargissement de ce type de dispositif à des pays comme la Chine ou les Etats-Unis qui représentent 44% des émissions mondiales en 2013 permettrait sans doute l’émergence d’un vrai marché du carbone. Et cette émergence d’un marché du carbone sous-entendrait une financiarisation du carbone ce qui permettrait que les acteurs trouvent de réels intérêts économiques à faire des efforts pour  réduire leur impact.
Se mettre d’accord sur des objectifs s’il n’y a pas de moyens, cela ne sert à rien. Si je pouvais attendre quelque chose de cette COP21, ce serait surtout la mise en place d’un planning et d’objectifs partagés à minima par les principales puissances économiques.

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