Crédit immobilier : défiscalisation et surendettement

cérdit immobilier et surendettement : attention à bien choisir son dispositif de défiscalisation immobilière.
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Le crédit immobilier : l’une des causes premières de surendettement en France

cérdit immobilier et surendettement : attention à bien choisir son dispositif de défiscalisation immobilière.

crédit immobilier et surendettement : attention à bien choisir son dispositif de défiscalisation immobilière.

Depuis maintenant 4 ans, la part de dossiers de surendettement où le crédit immobilier est en jeu a connu une progression importante de près de 50 %. Rien qu’en 2015, la part de dettes immobilières a touché le seuil inédit de 13 %, soit un total de 231.000 nouveaux cas de surendettement. Parmi ces particuliers en surendettement, un bon nombre de Français se sont laissés séduire et piéger par les dispositifs de défiscalisation incitant à acquérir des biens pour des fins locatives. D’autres en revanche sont confrontés au problème des moins-values, qui atteignent les 80 %. À la vue du nombre croissant de ventes en défiscalisation, les chiffres risquent encore d’augmenter. Zoom sur ce nouveau phénomène qui est devenu en seulement quelques années la cause principale du surendettement des Français.

Des problèmes liés aux dispositifs de défiscalisation

Il existe en France un certain nombre de dispositifs de défiscalisation dont les dispositifs Duflot ou Scellier dont le principe consiste à convaincre des personnes à emprunter pour acheter un bien immobilier pour ensuite le louer pendant une période minimum déterminée. A priori avantageux, les avantages fiscaux accordés par ces dispositifs ne deviennent bénéfiques pour le propriétaire qu’une fois toutes les conditions remplies, dont notamment le fait qu’il ait pu louer son bien au moment oû il commence les remboursements de ses prêts. Or, dans le cas où le logement reste sans occupant et que le nouveau propriétaire rencontre des difficultés financières importantes, il devra malgré tout et coûte que coûte payer les mensualités de son crédit.
Le propriétaire englouti dans l’énorme engrenage se retrouve donc à la fois dans l’incapacité de payer ses dettes, mais également de revendre son bien. En effet, les modalités imposent en général que le propriétaire conserve sans bien pendant au moins 9 ans, au risque de se retrouver en redressement fiscal.
Il en est de même avec la défiscalisation en Robien ou entre autres la défiscalisation des appartements en résidence tourisme, dont le « concept » a par ailleurs séduit un certain nombre de foyers. Pourtant, la revente de ces appartements constitue pour les propriétaires un véritable problème, car les acheteurs se font rares sur le marché des occasions. En outre, les exploitants professionnels occupants les lieux sont protégés par des baux commerciaux, rendant le régime juridique particulièrement contraignant.
Si la part des dettes renouvelables et à la consommation a considérablement reculé à la fin du second trimestre 2015, celle relative à l’immobilier ne cesse de croitre. 231 000 nouveaux cas de surendettement ont actuellement été enregistrés, contre 218.000 en 2010. Étant donné que ce type de crédit concerne en général d’importantes sommes d’argent : en moyenne 108 000 €, cet emprunt représente désormais plus du tiers total des surendettés.

Les plus-values : réduis à moins 80 %

Outre les cas d’investissement locatif défiscalisé en échec, l’autre principal problème source de surendettement en France concerne le dégonflement de la bulle immobilière sur certains secteurs du territoire français. Beaucoup de ménages ont profité de la bulle immobilière au début de l’année 2000, pour s’acheter des biens dans les agglomérations de taille moyenne ou dans les petites villes. Or, ce sont ces villes qui rencontrent aujourd’hui le plus de recul dans le secteur de l’immobilier.
Une fois le délai légal de détention achevé, les reventes des biens acquis entre les années 2003 et 2006 s’effectuent avec des pertes allant de 25 à 50 %, voire même 80 % de la mise initiale. Incapables de retrouver des acheteurs proposant des prix à hauteurs de leurs investissements, les propriétaires se doivent d’accepter les montants proposés. Les sommes récupérées grâce cette revente à perte, ne couvrent le plus souvent pas les échéances contractées au début du crédit, qu’ils ne peuvent donc, dorénavant plus respecter.

L’investissement locatif Pinel : plus avantageux que les autres dispositifs

Contrairement aux autres dispositifs qui ne laissaient aucun choix de durée de location aux emprunteurs, le dispositif de défiscalisation Pinel est plus flexible en terme d’engagement de location. Les réductions d’impôts sur le revenu des personnes qui contractent le crédit peuvent donc varier selon la durée de location : 12 % si la location se fait pendant 6 ans, 18 % pour une location en 9 ans, et 21 % pour une location sur 12 ans. Autres atouts qui font la force de ce dispositif : la possibilité pour les propriétaires de louer le bien neuf à des proches et des parents tout en bénéficiant toujours des avantages fiscaux.
Mais entre les risques que le bien perde sa valeur pendant la période d’engagement de location et le plafond imposé en ce qui concerne le loyer, le dispositif Pinel peut également contribuer à créer un surendettement.
Réduire vos impôts ? Oui, mais tout en faisant attention au choix du dispositif auquel souscrire. À la vue de l’intensité des ventes effectuées en défiscalisation jusqu’en 2010, les risques que le taux d’endettement en France grimpe encore ne sont pas à exclure. La prudence sera donc de mise pour ceux qui veulent quand même y investir.

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