Fiscalité immobilière et investissement locatif

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Fiscalité immobilière : optimisez vos réductions d’impôt

fiscalité immobilière

fiscalité immobilière et investissement locatif

Acheter pour louer est un bon moyen pour étoffer son patrimoine mais aussi pour bénéficier de réductions d’impôts. Un doublé gagnant en terme de fiscalité immobilière, à condition de choisir le dispositif de défiscalisation immobilière le plus avantageux.

En fonction de la situation de chacun et de l’objectif visé à terme – se constituer une rente locative ou habiter le bien – l’investissement immobilier et le dispositif de défiscalisation ne seront pas les mêmes. Petit point sur la fiscalité immobilière de l’investissement locatif.

Fiscalité immobilière : le dispositif Pinel

Ce dispositif vient assouplir la loi Duflot. Le propriétaire s’engage entre autres à louer son bien immobilier pour une durée minimale de 6 ans, en respectant un plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Il peut en échange déduire une partie du prix d’achat de son bien de ses impôts, à hauteur de 12% s’il s’engage à louer 6 ans, 18% s’il s’engage à louer 9 ans et jusqu’à 21% s’il s’engage à louer 12 ans. Il existe toutefois un plafond de déduction maximum de 300 000 euros. Le propriétaire peut choisir de louer à un ascendant ou à un descendant, à condition que ce dernier soit détaché du foyer fiscal.
A terme, le propriétaire peut revendre le bien pour réaliser une plus-value, le conserver en location pour se constituer une rente complémentaire ou encore y habiter.

Fiscalité immobilière : investir dans l’ancien et générer des déficits fonciers

Le particulier achète un logement ancien dans lequel il réalise des travaux. Il met ensuite le bien en location et les recettes locatives entrent dans les revenus fonciers. Il peut alors retrancher le prix des travaux du montant des loyers reçus. Si le solde est négatif, il génère ce qu’on appelle un déficit foncier. Ce déficit foncier est ensuite imputable sur les revenus globaux, avec un plafond annuel de 10 700 euros. Le solde restant des déficits fonciers est reportable sur les dix années suivantes. Les intérêts d’emprunt sont eux aussi déductibles.
Le déficit foncier est une bonne façon de réduire la pression fiscale tout en étoffant son patrimoine immobilier, à condition de pouvoir financer les travaux.

Fiscalité immobilière : investir dans un monument historique

Le particulier acquiert un bien immobilier classé « Monument historique » ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques et réalise les travaux nécessaires à sa restauration. Une fois le logement réhabilité, il est mis en location en tant que résidence principale. Les recettes locatives entrent dans les revenus fonciers mais le propriétaire peut retrancher l’intégralité du prix d’achat, les intérêts d’emprunt et le montant des travaux du montant des loyers reçus. Cela crée un déficit foncier qui est imputable aux revenus globaux sans limite de montant. Ce placement est de plus exonéré de droits de succession.
Ce type de placement permet de réduire fortement la pression fiscale. Il est particulièrement indiqué pour les gros revenus.

Fiscalité immobilière : investir avec l’Usufruit Locatif Social et le démembrement de propriété

Encore méconnu, l’Usufruit Locatif Social (ULS) a été lancé en 2006 avec la loi ENL (Engagement National pour le Logement). Ce montage juridique consiste à produire des logements locatifs sociaux en démembrant la propriété du logement : d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété. Le particulier achète seulement la nue-propriété, pour un montant décoté de 30 à 40% par rapport à la valeur totale du bien immobilier. Cette valeur est comptabilisée dans son patrimoine mais elle n’est pas taxée au titre de l’ISF. Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers. Cependant le crédit ne sera pas déductible au titre du passif d’ISF.
L’usufruit est lui acheté par un bailleur social (HLM, OPAC). Le bailleur social gère la location du bien pendant quinze à vingt ans. Durant cette période, le particulier n’a pas la jouissance et ne touche pas les revenus de la location.  A ce terme, le bailleur libère le logement et rétrocède gratuitement l’usufruit au propriétaire, reconstituant ainsi la pleine propriété du bien. Le particulier peut alors disposer du logement à sa guise.

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