Investissement locatif sans apport

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Comment réaliser un investissement locatif sans apport ? Suivez le guide

investissement locatif sans apport

investissement locatif sans apport

Réaliser un investissement locatif sans apport est possible, à condition de bien construire son projet immobilier. Investir Immobilier fait le tour des étapes à suivre.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif immobilier afin d’augmenter vos revenus, constituer ou élargir votre patrimoine, mais vous n’avez pas d’apport. Acquérir un bien immobilier par le bais de l’investissement locatif sans apport est tout à fait possible.

Un particulier désireux de se construire un patrimoine immobilier ou de se constituer à terme une source complémentaire de revenus peut réaliser un investissement locatif sans apport. Il lui faudra toutefois présenter un projet cohérent à la banque pour la convaincre de la fiabilité du montage.

Emprunter à 100%

L’apport correspond à la somme des liquidités que l’on peut investir dans son projet immobilier. Il réduit d’autant le montant de crédit et constitue un signal important pour la banque ou l’organisme prêteur, le gage que le particulier possède une capacité d’épargne et qu’il est constant dans son projet.

Cependant, acheter pour louer est l’une des opérations immobilières qui peut être validée même sans apport personnel. L’organisme prêteur prend à la place en compte les revenus locatifs générés par l’investissement locatif. Ceci explique qu’acheter un bien déjà loué constitue un plus pour l’organisme de prêt qui peut jauger concrètement les revenus locatifs déjà générés par le bien.

En 2014, une étude du Crédit foncier relevait que 57% des dossiers de financement d’un projet d’immobilier locatif se font sans apport « notamment afin de maximiser les déductions fiscales ». Cette même étude montrait que si la valeur moyenne des biens immobiliers acquis était de 167.000 euros, le financement moyen était de 162.000 euros.

Construire un projet d’emprunt

Pour convaincre la banque du sérieux du projet, le dossier présenté doit être déjà monté, afin de prouver son sérieux. Avis d’imposition, bulletins de salaire, relevé des compte sont les premières pièces à réunir. En plus d’être solvable, le particulier a tout intérêt à montrer  qu’il est un bon gestionnaire en présentant des comptes positifs et en ayant soldé les crédits à la consommation ou crédit revolving avant de se rendre chez le banquier.

Pour compléter un prêt à 100%, il peut être intéressant d’utiliser un prêt dit « constitutif d’apport personnel », comme un prêt Action Logement, accordé sous certaines conditions par un organisme collecteur 1% logement. Il permet d’emprunter de quoi payer les dépenses annexes, comme les frais de notaire, avec un taux d’intérêt de 1% en 2015, en limitant le montant du prêt principal classique dont le taux d’intérêt est lui plus élevé (2,05% en moyenne en juin 2015 pour l’immobilier neuf selon le baromètre de l’Observatoire Crédit Logement / CSA).

Présenter un projet de financement

Le propre de l’investissement locatif est de rembourser la banque grâce aux loyers perçus. Il s’agit donc d’un levier clé pour convaincre l’établissement prêteur.

Il est important de présenter au moins une ébauche du financement du projet : il doit prendre en compte tous les paramètres de frais – prix d’achat du bien mais aussi assurances, charges, etc. – mis en balance avec le montant des loyers espérés. Le prix du loyer doit être en phase avec la réalité du marché.

Choisir le bon investissement locatif

En plus de permettre de remplacer l’apport initial par le montant des loyers espérés, l’investissement locatif permet de bénéficier au choix de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Loi Pinel, loi Girardin, investissement en EHPAD ou encore dispositif Censi-Bouvard sont autant de possibilités d’amortir une partie du prix d’achat du bien à travers des réductions d’impôts. En échange, le propriétaire bailleur s’engage à respecter un certain nombre d’obligations, comme par exemple la mise en location du bien pour une durée minimum de 9 ans, ou le respect d’un plafonnement du prix du loyer selon un zonage défini par décret. Les modalités diffèrent d’un dispositif de défiscalisation à l’autre. Il est donc utile de faire appel à un professionnel tel qu’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) qui choisir le dispositif fiscal le plus intéressant en fonction du projet. Il réalise ensuite le montage financier, afin de présenter à la banque ou à l’organisme prêteur un projet cohérent et solide qui emportera l’adhésion.

Liens externes :

Etude Crédit Foncier

Prêt action logement

Baromètre de l’Observatoire Crédit Logement / CSA :

http://www.creditlogement.fr/Upload/Observatoire/Publications_50.pdf

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