L’immobilier est toujours surévalué dans l’Hexagone

Les prix de l'immobilier en France sont surévalués.
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Les prix de l’immobilier en France sont surévalués

Les prix de l'immobilier en France sont surévalués.

Les prix de l’immobilier en France sont surévalués.

Mardi 24 novembre 2015, la Compagnie française d’assurance pour le commerce extérieur (Coface) a publié les résultats de son étude sur le prix de l’immobilier en France. Ces résultats ayant notamment permis d’établir que ce dernier se trouve en situation de surévaluation, malgré l’ajustement des prix à la baisse entrepris ces dernières années.

Une surévaluation bien réelle de l’immobilier en France

Dans son étude, la Coface a basé ses calculs sur le ratio prix de l’immobilier dans l’Hexagone / revenus des ménages français. Actuellement, la France se voit attribuer le ratio 124. La valeur moyenne étant de 100 dans tous les pays membres de l’OCDE. En d’autres termes, les prix de l’immobilier sont surévalués à hauteur de 24 % par rapport à la moyenne de revenus des Français. Cette situation vaut d’ailleurs à l’Hexagone une sixième place, au sein de l’OCDE, en termes de surévaluation. Des situations plus défavorables qu’en France affectent donc cinq pays membres de la même organisation, la Belgique, l’Australie, la Nouvelle-Zélande, le Royaume-Uni et le Canada

Quelques éléments de réponse quant à l’origine de cette situation

Dans sa publication, la Coface n’a pas manqué de mentionner les éléments à l’origine de la situation de surévaluation en France. Parmi ceux-ci figure un phénomène qui s’est produit au beau milieu des années 1990. L’on parle de la pénurie de logements qui a donné lieu à une hausse des prix, une situation qui a pesé lourdement sur le marché de l’immobilier ancien en région Île-de-France. Entre 1996 et 2007, cette région a enregistré une hausse qui dépasse les 150 %. D’autres régions ont connu une situation bien pire avec un taux qui va bien au-delà des 160 %. Sur la même période, ce phénomène précis ne s’est pas confiné aux seules frontières de l’Hexagone.

La Coface s’est référée sur une étude menée par la FED pour parler d’un autre élément responsable de la surévaluation des prix dans l’Hexagone. Il s’agit cette fois-ci de la raréfaction du foncier. Au passage, cette information fausse l’hypothèse sur une hausse des coûts de production. Pour ne rien arranger, le taux de la population a connu une hausse vertigineuse. Il passe de 62 à 79 % entre 1960 et 2013. À son tour, la raréfaction du foncier constructible se trouve à l’origine de la hausse des prix des terres agricoles dans 14 pays développés. Elle s’est par la suite accompagnée de l’apparition progressive de lois restrictives portant sur la construction.

De son côté, le secteur du transport connait depuis longtemps un manque de développement pour le moins palpable. Les projets de construction se trouvent ainsi confinés dans une zone plutôt restreinte. On a d’ailleurs essayé de régler ce problème et en 1930, on a enregistré un véritable pic de l’ampleur des réseaux ferrés. Après cette date, un décroissement progressif s’est toutefois enclenché. À noter que dans l’Hexagone, l’année 1960 a enregistré quelque 39 000 km de voies installées, contre seulement 29 200 pour 2013.

Immobilier en France : un avenir moins désastreux

Décidément, la crise des subprimes de 2008 et celle des dettes souveraines européennes de 2011 n’ont pas eu comme seule conséquence une récession économique plus ou moins généralisée. Elles ont en effet réussi à stopper net la hausse des prix de l’immobilier. La France figure parmi les pays qui ont bénéficié de cette « retombée », notamment après le dernier pic de l’été 2011. Dans le neuf, la baisse s’est par exemple vue estimer au-dessus des 7 %, selon toujours l’étude menée par la Coface.

De cette baisse découle par la suite une diminution significative du ratio calculé entre les prix de l’immobilier dans l’Hexagone et les revenus des ménages français. En effet, si le chiffre s’est fixé à 133 en 2007, il passe à seulement 124 en 2014. En d’autres termes, une légère atténuation de la surévaluation des prix de l’immobilier s’enclenche progressivement dans l’Hexagone. L’on regrette toutefois que cette situation plutôt favorable ne soit pas encore issue de l’augmentation des revenus, mais plutôt de la baisse constatée des prix de l’immobilier.

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