Loi Alur : les loyers de la discorde

Loi Alur : encadrement des loyers
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Loi Alur : les professionnels de l’immobilier en colère

Loi Alur : encadrement des loyers

Loi Alur : encadrement des loyers

Appliquée à Paris depuis le 1er août 2015, la loi Alur sur l’encadrement des loyers reste loin de faire l’unanimité.

Alors qu’il a valeur de test, avant d’être appliqué à l’échelle nationale, l’encadrement du prix des loyers prévu par la loi Alur n’en finit plus de susciter la colère des professionnels de l’immobilier.

Loi Alur : encadrer les loyers pour les faire baisser

Désormais, tous les nouveaux baux de location ne peuvent excéder de plus de 20% le loyer de référence fixé par l’OLAP (Observatoire de Loyers de l’Agglomération Parisienne). Pour ce faire, l’OLAP a divisé la capitale en 80 quartiers et défini pour chacun d’eux un loyer médian. En plus de la localisation, trois critères uniques sont retenus pour le définir : le type de location – meublée ou non – la période de construction (« avant 1946 », 1946-1970, 1971-1990 et « après 1990 ») et le nombre de pièces (studio, deux pièces, trois pièces, « 4 pièces et plus »).

Une rigidité dénoncée par les professionnels de l’immobilier

Parmi les nombreux points retenus à charge contre cette disposition de la loi Alur, le nombre restreint de points retenus pour définir le montant du loyer. La FNAIM (Fédération Nationale des Agents Immobiliers) dénonce ainsi « des éléments très insuffisants » et prédit « une catastrophe : aberration des écarts de prix entre quartiers similaires, entre le côté pair et impair d’une même rue, entre des studios et des deux-pièces de surface équivalente, etc. »

Critères administratifs contre réalité de terrain

L’environnement (calme ou bruyant), l’étage, la luminosité, la présence d’un ascenseur ou les efforts consentis par le propriétaire en termes d’entretien ou de performances énergétiques ne rentrent plus en ligne de compte, alors qu’ils sont autant de points essentiels pour définir la valeur locative réelle d’un bien. Le seul recours du propriétaire est la valorisation du loyer médian – elle-même plafonnée à 20% – qu’il peut appliquer s’il estime que son bien possède des qualités particulières de confort ou de localisation par rapport aux logements voisins. Les qualités en question ne sont pas précisées par le texte de loi de la loi Alur et restent donc soumises à l’appréciation de chacun…

Interrogé au micro de RTL.fr début septembre 2015, Jean Perrin, président de l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) qualifiait cette mesure de « ridicule » et estimait qu’elle aura pour effet principal de « faire peur aux propriétaires et de les décourager de l’investissement locatif ».

Dépôt de recours contre l’encadrement des loyers

C’est cette déconnexion de la réalité de terrain que dénonce la FNAIM, ainsi que la non-consultation du CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières) lors de la rédaction du décret.

Avec d’autres organisations de professionnels de l’immobilier ou de propriétaires-bailleurs, la FNAIM a donc déposé deux recours :

– l’un devant le Conseil d’Etat contre le décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers ;

– l’autre devant le Tribunal administratif de Paris contre l’arrêté du Préfet de la région Ile-de-France du 25 juin 2015 fixant les loyers de référence dans la commune de Paris.

« La FNAIM ne demande pas à ce que la loi ALUR soit détricotée ou déconstruite, elle agit simplement en recours contre des malfaçons qui rendent ses textes d’application impropres à leur destination », précise Jean-François Buet, Président de la FNAIM, qui conclut : « En 2013-2014, au cours des débats sur le projet de loi ALUR, la FNAIM avait averti : on ne régule pas un marché à coup de diktats administratifs, on le casse. C’est hélas ce qui est en train de se produire pour le logement locatif à Paris. »

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