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10 conseils pour réussir votre investissement locatif immobilier

Investissement locatif

Investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif reste un placement sûr pour se constituer un patrimoine immobilier ou pour se créer un complément de revenus. Voici les principaux conseils à suivre pour devenir un investisseur averti et réussir son investissement locatif immobilier.

Acheter pour louer permet d’utiliser le rendement locatif pour financer les remboursements du crédit. Ce système permet de réaliser dans un premier temps un investissement locatif  immobilier sans apport particulier. Une fois le prix d’achat du bien remboursé, le rendement locatif peut constituer un complément de revenus ou bien le logement peut à terme être utilisé comme une résidence principale ou secondaire.

Conseil n°1 : Etudier avec soin l’endroit où se trouve le bien

Dans l’immobilier, il y a 3 choses essentielles à prendre en compte : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». Il est en effet primordial avant d’investir en immobilier d’étudier la zone géographique où se trouve le bien. Le calcul du rendement locatif d’un investissement immobilier dépend de son implantation – proximité des commerces, des transports, des écoles – ainsi que du dynamisme du marché locatif de la ville. Il existe des indicateurs de rendement locatif par ville qui permette de se faire une première idée. L’idéal reste toutefois  de consulter quelques agences immobilières locales pour se faire une idée plus détaillée et s’assurer que le calcul de rentabilité de l’investissement locatif est réaliste. Il faut également prendre le temps de se rendre soi-même sur place pour visiter le bien et son quartier.

Conseil n°2 : Acheter un logement en calculant tout

Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’achat d’un appartement destiné à la location doit se faire sans affect. Il ne s’agit pas de fonctionner au coup de cœur mais de trouver un bien qui remplisse toutes les conditions objectives pour devenir le meilleur investissement immobilier : localisation, sérieux du promoteur, marché locatif de la ville, demande locative concernant le quartier sont autant de critères à examiner objectivement. Ils permettent de réaliser des projections sur le revenu locatif qu’on peut espérer du bien dans les années à venir.

Il faut ensuite lister avec minutie les coûts : prix d’achat du bien, intérêts du crédit, charges, frais de gestion, assurance pour loyers impayés, etc. et les rapporter aux recettes locatives que l’on peut espérer ainsi qu’aux réductions d’impôts permises par le dispositif de défiscalisation immobilière choisi. Cette mise en balance des dépenses et des recettes permet de calculer le rendement de l’investissement locatif et de s’assurer de la viabilité du projet.

Conseil n°3 : Acheter au bon prix

Contrairement à l’achat d’une résidence principal  – dont la plus-value se situe à la revente -, le bénéfice d’un investissement en immobilier locatif doit s’envisager dès l’achat. En d’autres termes, on n’achète pas un bien immobilier locatif dans le seul but d’en tirer une plus-value à la revente 9, 12 ou 15 ans plus tard. Nul ne peut prédire quel sera l’état du marché immobilier à ce moment-là.

La rentabilité d’un achat en immobilier locatif repose sur l’amortissement rapide du prix d’achat du bien, grâce aux réductions d’impôts permises par les dispositifs de défiscalisation immobilière, et par la recette des loyers. Pour partir sur de bonnes bases il est donc important de s’assurer que le prix d’achat au mètre carré reste raisonnable au regard de sa valeur locative objective. Pour évaluer ces deux critères, le plus efficace reste d’aller à la rencontre de quelques agents immobiliers implantés dans la zone géographique où l’on envisage d’investir.

Conseil n°4 : Ne pas voir trop grand

Inutile de se mettre en quête d’un palace de quatre pièces pour investir en immobilier. Au contraire, un deux pièces se louera plus facilement à un jeune couple. Un studio sera très demandé s’il est situé dans une ville étudiante. La rentabilité d’un bien ne dépend pas seulement du prix auquel il pourra être loué mais aussi du prix d’achat : un bien payé trop cher mettra beaucoup plus de temps à être amorti par les recettes locatives. C’est notamment le cas de certaines adresses à Paris, qui ont certes l’assurance d’être toujours très prisées par les locataires (peu de risque de vide locatif donc) mais ont coûté si cher à l’achat que cela freine grandement leur taux de rendement.

Conseil n°5 : Diversifier ses investissements

Autre règle d’or de l’immobilier : « diversifier ses investissements ». Le risque zéro n’existant pas, l’investisseur immobilier a tout intérêt à faire jouer les divers dispositifs de défiscalisation au fil des opérations qu’il entreprend. Loi Pinel, Loi Girardin, statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel ), dispositif Censi-Bouvard ou encore EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) : que le particulier souhaite investir dans l’immobilier locatif neuf, dans la location de bien meublé ou encore dans une résidence de service, il existe de nombreuses solutions pour amortir une partie du prix d’achat de son bien immobilier locatif via des réductions d’impôts. Pour déterminer le dispositif de défiscalisation immobilière le plus pertinent pour l’opération que l’on souhaite monter, le recours à un conseil en investissement immobilier peut être utile. Il s’agit souvent d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), indépendant ou rattaché à une compagnie ou à un cabinet. Son expertise lui permet d’aider le particulier à choisir le mode d’investissement le plus avantageux. Il peut aussi aider l’investisseur à trouver un bien dans lequel investir et procède lui-même au montage financier afin d’assurer sa validité.

Conseil n°6 : Privilégier la stabilité locative

Inutile de courir derrière une rentabilité mirobolante en cherchant par exemple à gonfler le prix du loyer. Tout d’abord il faut garder à l’esprit que la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière – loi Pinel, loi Girardin, statut de LMNP (Loueur Professionnel Non Meublé) – imposent au bailleur de respecter un plafonnement du montant des loyers, selon un zonage précis et une grille des prix au mètre carré définie par décret. Ensuite il faut être lucide : rester dans les prix du marché de l’immobilier locatif local permet non seulement d’attirer des locataires mais aussi de les inciter à rester dans l’appartement plus longtemps. Or la stabilité locative est l’une des clés de la rentabilité d’un investissement immobilier sur plusieurs années.

Conseil n°7 : Bien s’entourer

Promoteur, agent immobilier, notaire ou encore comptable sont autant de partenaires auxquels on peut avoir à faire lors du montage financier de son investissement locatif. Pour avancer en toute confiance, il est important de s’assurer de la bonne réputation et du sérieux de chacun d’eux. Une autre solution peut être d’avoir recours à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP). Celui-ci, en plus d’apporter son expertise pour choisir le dispositif de défiscalisation adéquat en fonction du projet que l’on souhaite mettre en place, s’occupera du montage financier et s’assure du professionnalisme des autres intervenants.

Conseil n°8 : Envisager de mettre son bien en gestion

Dans la plupart des cas, les dispositifs de défiscalisation – loi Pinel, loi Girardin, statut de LMNP (Loueur Professionnel Non Meublé – permettent au particulier propriétaire d’assurer lui-même les frais de gestion de son bien locatif. Il peut toutefois être intéressant d’envisager de confier son bien à un gestionnaire, afin de se décharger de soucis tels que trouver un locataire, recouvrir les loyers ou gérer le départ d’un locataire (préavis, état des lieux, trouver un nouveau locataire entrant rapidement, etc.). Le recours à un gestionnaire est aussi très intéressant lorsqu’on n’habite pas à proximité immédiate du bien que l’on a mis en location. En cas de besoin, dégâts des eaux ou petits travaux à effectuer par exemple, le responsable se déplacera et gèrera le dossier sans que le propriétaire n’ait besoin de venir sur place.

Il est donc important de se renseigner sur un ou deux gestionnaires potentiels dans le secteur où se fait l’investissement immobilier et sur les prix qu’ils pratiquent.

Il existe un cas particulier dans les dispositifs de défiscalisation immobilière qui rend le recours à la gestion obligatoire : l’EHPAD. Investir en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) consiste à acheter dans une résidence médicalisée une chambre dont la gestion est confiée à un exploitant. L’investisseur signe un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans. Le gestionnaire est en charge de la gestion locative, d’entretenir la résidence et de reverser la recette des loyers en propriétaire. En cas d’absence de locataire, il comble la carence en reversant sur ses fonds propres le montant du loyer au propriétaire, raison pour laquelle il est primordial de s’assurer en amont de son sérieux et de sa solidité financière.

Conseil n°9 : Choisir son locataire

Si le bien immobilier est en gestion, la société se chargera elle-même d’établir des critères de sélection et de vérifier le profil du locataire. Pour les particuliers qui souhaitent assurer eux-mêmes la gestion locative de leur bien, il est important de prendre le temps de bien choisir le candidat à qui ils confieront les clés. Revenus trois fois supérieurs au montant du loyer, emploi stable, caution pour l’intégralité du loyer exigée de chaque individu en cas de location sont autant de garanties que le bailleur peut exiger avant de prendre sa décision.

Conseil n° 10 : Se protéger

Difficulté à trouver un nouveau locataire sérieux, ou locataire n’honorant plus ses loyers, nul n’est à l’abri d’une mauvaise passe en immobilier locatif. Pendant ce temps, les mensualités du crédit immobilier continuent de courir. Afin de se prémunir des mauvaises surprises, il est essentiel de se rapprocher de son assureur afin de discuter des garanties existantes qui pourraient être pertinentes : garantie « loyers impayés », garantie « absence de locataire ». Le coût de ces garanties doit être évalué et pris en compte dans le calcul global de l’investisseur.

Attention toutefois, il peut exister des délais de carence, par exemple l’absence de locataire ne sera prise en charge par l’assurance qu’au bout d’un certain temps. Il est important de garder ces points à l’esprit et d’anticiper en épargnant de quoi payer soi-même quelques mensualités du crédit immobilier en cas de besoin.

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