Loi Pinel et baux commerciaux

loi pinel et baux commerciaux : ce qui change depuis le 18 juin 2014 concernant l' encadrement des loyers et la répartition des charges
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Loi Pinel et baux commerciaux : ce que prévoit le régime

Loi Pinel et baux commerciaux : encadrement des loyers et meilleure répartition des charges.

Grâce à des avantages fiscaux très attractifs, investir en Pinel demeure un moyen sûr pour se constituer un patrimoine pérenne et pour faire fructifier ses épargnes. C’est l’un des dispositifs les plus rentables et équilibrés, que ce soit vis-à-vis du locataire ou du bailleur. Le 18 juin 2014, une réforme a été apportée à la mesure liée aux baux commerciaux de la loi Pinel. Dans cet amendement, le législateur a voulu renforcer la protection offerte au locataire, afin d’instaurer un certain équilibre entre les relations bailleur/locataire, de maîtriser les hausses de loyer et d’encourager l’ouverture de nouveaux commerces.

Loi Pinel et baux commerciaux : ce que prévoit le nouveau régime

Le régime antérieur de la loi Pinel et baux commerciaux a autorisé aux loueurs d’augmenter les loyers commerciaux selon la valeur actuelle du loyer sur le marché lors des renouvellements des contrats de bail. Désormais, le dispositif Pinel limite ce pouvoir d’augmentation à 10% du loyer payé pendant la dernière année du contrat.

Les baux qui durent plus de 9 ans ne font pas figure d’exception. Ils sont également concernés par cette règle. En plus, si antérieurement, le loyer d’un bail modifié dépend de l’évolution de l’indice du prix de la construction (ICC) dévoilé par l’Insee, actuellement il est fixé selon l’indice loyers commerciaux (ILC) qui est fixé à partir du calcul de l’indice des prix à la consommation et de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.

Ce dernier dispositif favorise, en effet, les locataires parce qu’il prend en compte l’évolution du chiffre d’affaires des commerçants. Ce qui n’est pas le cas pour l’indice du coût de la construction (ICC) qui est fixé selon la variation des prix de la construction neuve destinée à la résidence principale.

Ce n’est pas tout, le nouveau dispositif de la loi Pinel et baux commerciaux impose également un état de lieux aux locataires et aux bailleurs pour s’assurer que ces premiers ont belle et bien reçu des locaux sans défaut. Ils sont donc obligés de les remettre dans le même état. Sans cet état de lieux, les bailleurs ne pourront exiger aucune réparation aux locataires à la restitution des locaux détériorés.

Cet état des lieux doit être inséré au contrat de location. Des modifications ont également été instaurées dans le système d’inventaire des charges et de la fiscalité (impôts et taxes). Si le régime antérieur a fixé la répartition de celles-ci selon l’accord à l’amiable trouvé par le loueur et le locataire, le nouveau dispositif a régi une meilleure répartition obligatoire de ces charges : impôts, taxes, redevance et charges diverses.

Chaque année, le propriétaire doit remettre au locataire un état récapitulatif de celles-ci. Une liste exhaustive de ces charges est régie par le décret en Conseil d’État. C’est également le cas pour la répartition des charges liées aux travaux effectués sur les locaux. Elle doit être déterminée avant la signature du contrat. Le nouveau régime a également modifié la forme de délivrance du congé.

Lors de l’ancien dispositif Pinel, seul un congé authentifié par un huissier et envoyé 6 mois avant la résiliation du contrat de bail était accepté. Mais désormais, une simple lettre recommandée est reconnue. Concernant les baux dont la durée est courte, ils sont prolongés à 3 ans, contre 2 ans auparavant.

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