Loi Pinel et protection des locataires

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Baux commerciaux : ce qui change avec le dispositif Pinel

Loi Pinel et protection des locataires.

Loi Pinel et protection des locataires.

Portant sur les baux signés ou renouvelés à compter du 20 juin 2014, la loi Pinel est résolument tournée vers la protection des locataires. Ses clauses semblent surtout atténuer la différence entre les baux commerciaux et les baux d’habitation.

Évolution du loyer

L’une des modifications apportées par la loi Pinel concerne l’évolution du loyer. Ce critère fait désormais l’objet d’une limitation. Il implique également deux changements majeurs. D’une part, en cas de déplafonnement, l’évolution à la hausse sera encadrée. D’autre part, l’indice du cout de la construction est supprimé.

La limitation de l’évolution du loyer s’accompagne également d’un changement d’indices. Cette modification concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Il faudra donc calculer les loyers en référence aux indices ILC et ILAT. L’ICC n’étant plus de mise.
Enfin, en cas de déplafonnement du loyer, le bailleur devra s’en tenir à des réajustements annuels fixés à 10 % du montant du dernier loyer réglé.

La durée du bail dérogatoire

La durée du bail dérogatoire constitue également l’un des principaux points modifiés par la loi Pinel. Elle passe en effet de 24 mois à 36 mois. À noter qu’au terme de ce nouveau délai le locataire doit quitter les lieux, sauf en cas d’un accord sur un bail commercial de 118 mois (9 ans).

Un état des lieux obligatoire

La loi Pinel rend également obligatoire un état des lieux d’entrée et de sortie. Le propriétaire a notamment tout intérêt à se plier à cette exigence. L’absence de cette formalité sera en effet interprétée comme un local restitué en bon état, ce qui permet au locataire de se voir restituer le dépôt de garantie.

Obligation d’information

Les baux signés à partir du 1er septembre 2014 sont désormais assortis d’une obligation d’information par le bailleur. Il s’agit plus précisément d’un récapitulatif annuel, ainsi qu’un inventaire précis.

Cette obligation d’information a lieu maintes fois durant toute la durée du bail. La première intervient dès la conclusion du contrat de location. Il s’agit de porter à la connaissance du locataire un état prévisionnel des travaux dans les trois ans à venir. Au terme de ce délai, le propriétaire devra présenter un récapitulatif des travaux effectués, avec des détails sur les couts. Par la même occasion, il peut aussi informer des travaux à entreprendre dans les 3 prochaines années, en présentant des couts prévisionnels. Un autre rapport a également lieu tous les 12 mois pour informer le locataire des diverses charges (impôts, taxes, redevances…).

Le locataire doit de son côté se référer au décret du 3 novembre 2014. De cette manière, il sera informé des charges et taxes qui ne lui sont pas imputables.

Le droit de préférence du locataire

En cas de vente, la loi Pinel accorde le droit de préférence au locataire. Cette modification est effective depuis le 18 décembre 2014. Le bailleur fera alors part de son projet de vente au locataire, au moyen de LRAR. Ce second se voit accorder un délai de 1 mois pour prendre sa décision, faute de quoi ce premier cède le local à un tiers. Si le locataire est favorable au projet de vente, celui-ci devra être concrétisé dans les 2 mois qui suivent.

La cession du droit au bail

La modification concernant la cession du droit au bail compte certainement parmi celles qui profitent le plus au locataire. En effet, la garantie solidaire est désormais réduite à 3 ans, et non plus pendant la durée restante du bail.

Un bail déspécialisé

La déspécialisation du bail constitue quant à elle l’une des nouveautés apportées par la loi Pinel. En effet, à compter du 19 juin 2014, tout preneur faisant l’objet d’une liquidation judiciaire exclut le nouveau preneur du contrat en cours. Autrement dit, le bailleur est obligé de déspécialiser le bail et le nouveau preneur peut exercer une activité différente dans le local. À noter que le Tribunal de Commerce est l’institution compétente pour encadrer cette déspécialisation.

Une modification au désavantage du locataire

Au petit soin du locataire, la loi Pinel a également pensé à l’intérêt du bailleur. Désormais, le locataire n’a plus la possibilité de renoncer à sa faculté de résiliation à l’issue d’une période triennale.

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